6月28日下午，南宁市民建律师团走进青秀区津头街道办，针对目前大热的“内部认购”、“合作购房”等买房“小众”形式，通过实例进行讲解其中可能存在的问题，并接受了社区居民的现场法律咨询。

 

　　现场有居民提出，近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出“内部认购”的方式销售商品房，价格听起来很优惠，这种购房方式是否能相信？“2007年，南宁市民黎先生曾以“内部认购”的形式购买了一套商品房，至今5年过去了，他的房产证一直没法办下来。原因是开发商不具备开发资质，同时施工建设方面的手续也不齐全。”律师团的律师们以实例告诉居民们，无论商品房的一手房买卖还是自建房，如果售房者的证照不齐，给购房者带来的风险将比复杂的二手房买卖风险还高。

 

　　除了“内部认购”，目前“合作购房”的形式在民间也很火。律师又举了一个例子，两年前，南宁市望州岭某楼盘以要签订“合作购房合同”，将单价便宜的楼盘销售给购房者。实际上，这是开发商租用了当地农民的土地，在集体土地上进行的房地产开发。而按国家规定，进行房地产开发必须使用国有土地，如果使用集体土地，则要先征地把集体土地变为国有土地，才能进行房地产开发。如没有这种程序，就是“小产权房”。这种房子尽管有一定的市场，但始终有瑕疵，没有办法办产权证。

　　律师为社区居民支招：遇到这种情况，唯一的方式还是别买证照不齐全的房子。买新房时候，应该要看开发商是否具备6个证照，即开发商的营业执照、开发商的资质证书、土地使用权证或批文、建设工程规划许可证、施工许可证、期房预售（或现房销售）许可证等。“一般人很难逐个核实这些证照，但只要有预售或销售许可证，就能称为买卖手续齐全，买了这样的房子，今后办证才能高枕无忧。”

 

　　津头街道办的居民不少来自城中村，拥有自己的自建房，他们特别关心自建房产权归属和上市交易的问题。律师告诉居民们，按法律规定，合法的自建房必须要取得有建设用地使用权证明、建设工程符合规划证明、房屋竣工证明等3个方面的证明，缺一不可，才能取得房产证。

　　律师举例，南宁市民王先生买了一块地并起了一栋很高档的别墅后，卖给了农先生。农先生发现该别墅没有房产证，于是询问王先生。王先生解释说，如果办了证再卖给他，农先生还得花钱交税，所以干脆不办证，农先生可以买下房子后直接把土地使用权证过户，再直接将房产证办成自己的名字。农先生信以为真，买下了房子。结果后来发现房子没法过户也没法办证。原来，王在起别墅的时候，没有按规划将大门起在朝南的方向，所以没有取得建设工程符合规范的证明，也没有竣工证明，所以无论房子在谁的手上，都没办法办证。律师解释：“房屋的权属是以房产证作为象征，特别在城市，如果没有房产证，将达不到购房者升值的期望，又或者不能在抵押担保等活动中发挥价值。”

 

　　从兴宁区赶来听讲座的廖女士近期家里遭遇了房产纠纷，听朋友介绍后，这次特意赶来请教律师。廖女士说，过世的父亲曾用拆迁所得的赔偿款买了一套二手房。父亲有9个子女，如今房产证上只有两个人的名字，其余7个兄弟姐妹认为自己也应有份，为此产生了不少纠纷。律师告诉她，像她的这种情况称为“举证不能”。按理说，廖女士的父亲过世后，子女9人都应有房子的继承权，但如今房产证上只有两人的名字，只有这两人认可同意，其余7人才能在房子的权属上分一杯羹。没有证据，即使诉讼至法院官司也很难打赢。

　　这次民建律师团的主讲律师卢萌表示：“这次介绍了不少具体的案例，就是为了让更多居民了解自己对房产拥有的权利，可以让居民更加理性地处理房产事宜。”